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よくあるご質問

かしこい住まい探しのコツは?

 最初から100点満点の家はありません。家は買ってから住みやすい家へと変えていくものなのです。だから、最初からすべての希望条件を揃えた家を探すのではなく、少しくらい欠点のある家を探すほうが、理想の住まいと出会う可能性が高まります。
 また、気になる部分があったとしても、後からのリフォームなどで、どうにかできるかどうか?を見極めることも大切です。自分たちの力で変えることができる部分に関しては、あまりこだわる必要はありません。時間をかけてゆっくりとお気に入りの住まいへ変えていけばいいのです。それよりも周辺の住環境など、自分たちの力ではどうにもならない部分を比較検討することにしましょう。

住まい探しをするときのポイント

  • 希望する条件を明確にしておく(下記リスト参照)
  • その条件に優先順位をつけておく。
  • 跡で解決できる問題にはあまりこだわらない

希望条件のチェックリスト

  • 希望する住まいの形(一戸建てorマンション)
  • 新築or中古
  • 権利形態(所有権or借地権)
  • 希望する入居時期
  • 希望する地域
  • 希望する路線・利用駅
  • 最寄駅からの距離
  • 購入予算
  • 周辺の環境(学校や公園、商店、治安など)
  • 間取り数・間取りプラン
  • 住居の設備(セキュリティ・床暖房など)
  • 日当たりなど(マンションの場合は階数も)
  • その他(ペットの飼育やピアノ演奏など)

家を買うときどのような費用がかかりますか?

 家を買うとき、土地や建物の購入代金以外にも、不動産登記や住宅ローンを借りるための保証料・手数料、仲介をした宅建業者に支払う仲介手数料など、多くの費用がかかるものです。これらを総称して「諸費用」と言います。必要な諸費用は購入する住宅のタイプなどによって異なりますが、資金計画を立てる上で、おおよその金額は把握しておいたほうがいいでしょう。

主な諸費用(売買金額の8~10%がひとつの目安です)

登記手数料 登記手続きを依頼する司法書士への報酬
税金 印紙税、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料にかかる消費税、固定資産税等の精算金
ローン諸費用 事務手数料・保証料など
保険料 火災保険料など
仲介手数料 売買価格が400万円以上の場合、成約価格×3%+6万円(上限)
その他 引越し費用など

物件情報を集めるには?

 「理想の住まい」を見つけるためには、やはり多くの物件情報を集めることが大切です。そのためには、新聞折込チラシや不動産情報雑誌などしっかりチェックしましょう。
 また、ハトマークサイトでは、消費者が情報を集める際に参考となる各種データを提供しており、全宅連傘下の宅建業者から提供される物件情報をスピーディに検索できます。もちろん、宅建業者へ物件情報の検索を依頼すれば、より簡単に素早く、希望の物件情報を見つけることが可能です。なぜなら、宅建業者は、国土交通省から指定を受けた指定流通機構が導入している情報ネットワークシステム(通称「レインズ」といいます)を利用して、多くの物件情報を共有しているからです。
 物件情報の入手経路についてアンケート調査をしたところ、「インターネット・携帯サイト」が80.4%と最も多くあげられ、「不動産情報誌」47.9%、「新聞折込チラシ」47.8%と続いています。

広告の情報は信頼できますか?

ルールを守った広告は掲載されている情報も信頼できます

●大げさなキャッチコピーの禁止
 「特選」「厳選」「最高級」「格安」などといった表現を不動産広告において使用することは禁止されています。

●二重価格表示について
 新築後2年以内の未入居建物のほか、一定の条件を満たせば、中古住宅・中古マンション及び土地についても二重価格表示を行うことができるとされています。

●おとり広告の禁止
 存在しない物件を広告したり、すでに成約済みとなった物件を広告に掲載し続けることは「おとり広告」として禁止されています。

●不当な比較広告の禁止
 競合する他のものと比較して実証される事項もなく、優良、有利であるかのように誤認させるような広告は禁止されています。

仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、国土交通省告示によって、その上限が定められています

 売買金額が

  • 200万円以下の部分………………………5%
  • 200万円を越え400万円以下の部分 ……4%
  • 400万円を越える部分……………………3%

 なお、売買金額が400万円以上の場合には、3%+6万円(簡便法)で計算しても同じです。
 例えば売買価格(消費税抜き)が3,000万円のときは、3,000万円×3%+6万円=96万円となります。
●仲介手数料には別途消費税がかかります。

売買契約を結ぶ前にすることは?

売主との間で売買契約を結ぶ前に、仲介を依頼した宅建業者との間で、媒介契約を結びましょう

 媒介契約書には、宅建業者が行うべき仲介業務の範囲や義務などが明記してあるほか、売買契約が成立した際にあなたが宅建業者に支払うことになる仲介手数料についても、その金額と支払い時期が明記されていますので、しっかりと内容を確認しておきましょう。

契約に向けて準備するものはなんですか?

 重要事項説明が終わり、何ら問題がなければ、契約に向けた準備に入ります。売買契約を結ぶときには、売主へ手付金などの支払いがありますので、お金の準備をしておきましょう。
 また、契約後に住宅ローンの申込みをする場合には、源泉徴収票や住民税決定通知書、住民票などの書類も必要になりますので、事前に書類を確認した上で早めに準備するようにしましょう。

  • 印鑑(ローンの申込みがあるときは実印も用意)
  • 手付金(現金または預金小切手で用意)
  • 収入印紙(売買金額に応じて金額が異なる)
  • 仲介手数料の一部(半分程度が一般的です)
  • 運転免許証など(本人確認ができるもの)

※住宅ローンを利用する場合は、別途申込みに必要な書類等も用意しましょう。
※上記の項目は、あくまでも一般例です。契約時にはその他の書類等が必要になることがあります。

重要事項説明とはなんですか?

宅建主任者から重要事項の説明を受けます

 不動産の取引は、物件に対する権利関係や、様々な法令上の制限を十分に調査した上で行うことが大切なのですが、買主が自ら全てを調査するのは困難です。そこで、不動産取引のプロである宅建業者へ取引の仲介を依頼し、取引の安全性を確保します。そのため宅建業法では、売買契約を結ぶまでの間に、宅建主任者が買主へ重要事項説明を行うことを義務付けています。

 重要事項説明とは、その物件を買うか買わないかを最終的に判断するための大切なものですから、十分な説明を受けて、しっかりと内容を理解するようにしましょう。内容は多岐にわたりますが、大きくは取引物件と、物件の取引条件に関する2つの事項に大別されています。

重要事項説明書のチェックポイントは?

不動産の表示(登記簿の内容と同じか?)

 不動産の表示では、取引の対象となる物件を特定することが目的となります。原則として登記事項証明書(登記簿謄本)の表題部に記録された事項がそのまま記載されるため、売買対象物が登記簿に記録された物件の一部である場合や、現況が登記簿に記録された内容と異なる場合には、異なる箇所とその理由の説明を受けた上で、物件の引渡しを受けるまでに登記簿の記録内容と現況が一致するのかどうかをしっかりと確認しましょう。

売主の表示(売主と所有者は同一人か?)

 売主の表示では「真の売主(所有者)が誰なのか」の説明を受けることになります。
 例えば、相続によって売主となっている場合や、他人名義の物件を売買する場合など、売主と登記簿上の所有者が異なっている場合には要注意です。「権利証」など、本当の売主であることが確認できる資料を見せてもらいましょう。

法令に基づく制限の概要(再建築等ができるのか?)

 法令に基づく制限の概要では、現在から将来にわたり、購入する物件がどのような利用上の制限を受けるかについて説明を受けます。専門用語ばかりで難しい部分ではありますが、買主にとって重要なことですから、十分な説明を受けると共に、しっかりと内容を理解しておきましょう。
 特に、現在建物が建っていたとしても、将来の建替えが可能かどうか、また、そのときにどのような制限を受けるのかを必ず確認しておきましょう。

飲用水等の生活関連施設(将来起こりうる負担は?)

 飲用水・電気およびガスの供給並びに給排水の整備状況では、現に使用可能な施設、または将来にわたり整備が予想されている施設についての説明を受けます。配管図と共に、敷設状況を確認しましょう。
 なお、すでに整備されている施設でも、将来はそのまま使い続けることができない場合もあります。このようなとき、多額の負担金が生じることも予想されますので、単に施設の有無だけでなく、将来起こりうる負担の有無も確認しておきましょう

不動産売買契約書のチェックポイントは?

瑕疵担保責任(購入後に見つかった物件の欠陥等は誰が責任を負うのか?)

 瑕疵担保責任とは、目に見えない住宅の欠陥(隠れた瑕疵)に関して、引渡し後も売主が買主に対して責任と負担を負うという内容のものですが、これには右記のような3つのルール(法律)があります。
 なお、新築住宅を供給する事業者には「品確法」(※1)の他に「住宅瑕疵担保履行法」により保険への加入または保証金の供託が義務付けられています。これは将来起こりうる瑕疵に対する事業者の責任を確実に履行するための資力の確保を目的としている制度です。この制度によって、万一、事業者が倒産している場合でも、住宅の購入者は瑕疵の補修などにかかる費用を請求することが可能になりました。

※1 品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)とは、新築住宅を供給する事業者に、住宅の基本構造部分(住宅の構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの)について最低10年間の瑕疵担保責任を義務付けた法律です。

※2 民法上のルールは契約当事者の合意によって内容を変更することが可能です。例えば個人が売主となる中古住宅の売買では、売主の責任期間を、引渡日から一定期間と定めるのが一般的です。

手付解除(売買契約後に解約する場合は?)

 手付金とは、売買契約を結ぶ際に、買主から売主へ支払われる金銭で、特に契約に定めがない場合「解約手付」とみなされ、契約の解除権を保留するためのお金と解されています。
「手付金」:契約を解除する(または買主のローン特約の行使により解除される)場合、買主に返却するお金

もしも買主から一方的に契約を解除したい場合…
 支払った手付を放棄すればよく、それ以外に損害賠償等の責任は負わないことになっています。ただし、相手方が履行に着手した場合や、手付金をもって契約を解除できると定めた期間を経過してしまった場合には、契約違反による解除となり違約金等が生じるので注意が必要です。

ローン特約(万一、住宅ローンの申込みが否認されたなら)

 住宅ローンは、売買契約を結んだ後でなければ正式な申込みができません。そのため、万一住宅ローンの申込みが否認された場合、何らペナルティなく、買主が契約を解除できるようにするために定めた条項が「ローン特約」です。後日、トラブルにならないよう、借入先の金融機関名や融資額等を明確にしておくことにしましょう。

あなたの契約書にあるローン特約はどっち?
①解除条件型ローン特約
 買主の利用する住宅ローンが否認されたときや、審査結果を得られないまま指定の契約解除期日が経過したときは、当然に契約が解除されるタイプの特約です。

②解除権保留型ローン特約
 例えば「……の場合、買主は解除することができる」などと書かれた条文で、買主からの明確な意思表示がなければ、契約が失効しないタイプの特約です。そのため、解約合意書の締結等、確実な手段を講じることが大切です。

「住まいの購入ガイド」より